Покупка

Риелтор, который продает или покупает недвижимость, обязательно должен быть лицензирован согласно правилам своего штата (я лицензирована только в Калифорнии). После получения лицензии, агент выбирает брокера, на которого он хотел бы работать. Я выбрала одно из самых крупных агентств в США Keller Williams.
Мой филиал находится в Санта-Монике и насчитывает порядка 300 агентов, где я считаюсь специалистом по работе с иностранными клиентами. В моем офисе каждый контракт проверяется главным брокером и штатным юристом на соблюдение чистоты сделки. Покупка недвижимости в Лос-Анджелесе простой процесс, но многоэтапный. Купить квартиру или дом можно даже дистанционно, благо в наше время контракты подписываются удаленно и деньги пересылаются банковским переводом.

5 шагов к заключению сделки:

  1. Выбрать объект. Не важно на каком сайте вы нашли объект, указанная цена и есть та цена, которую хозяин запрашивает. В США нет такого, что для местных цена одна, а для иностранцев другая. Это нелегально.
    www. Zillow.com – один из самых популярных сайтов поиска недвижимости по всем США. Пометка: все объекты автоматически копируются из местных риелторских баз каждого города.
  2. Риелтор советует, какую оптимальную цену можно предложить за объект (исходя из района, количества дней нахождения объекта на рынке, наличия других предложений).
  3. Сделать предложение (offer) на покупку объекта, т. е. подписать 12-тистраничный контракт на покупку недвижимости. Если владелец принимает предложение и подписывает контракт, то на следующий день открывается эскроу.
  4. После того, как эскроу открыто, покупатель в течение трех дней должен перевести 3 % стоимости объекта на счет компании Эскроу (это считается как часть оплаты за объект).
  5. Далее покупатель нанимает независимого инспектора (я советую нескольких на выбор), который, исходя из своего опыта, советует, на какие неисправности нужно обратить внимание (например, трещина в стене, в полу и проч.). Если исход инспекции вас не устраивает, то сделка отменяется и вам полностью возвращают ваши 3 %. Если все устраивает, то остается банковским переводом перевести оставшуюся сумму за объект.
p

Что такое эскроу?

Эскроу – это лицензированная компания, которая производит обмен недвижимости на наличные. Суть эскроу в том, чтобы обеспечить безопасность сделки для обоих участников и ее соответствие со стандартами штата. В целях безопасности сделки эскроу открывается у третьей, независимой от обоих агентов стороны, которой доверяют все остальные участники сделки. Это некая аналогия аккредитива, но им занимаются лицензированные агентства. Эскроу занимает от 7 до 45 дней (с кредитом около 45 дней). Эскроу одновременно представляет интересы и покупателя, и продавца, таким образом упрощая процесс купли-продажи. Расходы на услуги эскроу делятся поровну между сторонами.

Расходы на покупку составят 1,5-2 % от стоимости объекта.

Помимо эскроу, есть еще титульная компания (ее расходы оплачиваются продавцом), которая проверяет, есть ли какие-либо юридические отчуждения (например, невыплаченный кредит, либо дальний родственник, который может претендовать на это жилье).

Когда все документы подписаны (а их порядка 30) и средства переведены на счет эскроу, то на следующий день ваш объект регистрируется в реестре района. После этого дом ваш и аккаунт эскроу закрывается.  В течение 2-3 недель на почту придет grand deed – документ, официально подтверждающий владение собственностью.

После закрытия сделки, я остаюсь на связи с клиентом, помогая во всем, что сопутствует переезду в новое жилье: выбор грузчиков, специалистов по ремонту, разъяснения по оплате коммунальных счетов.

Если объект куплен для последующей сдачи в аренду, то я либо нахожу арендатора (если это на длительный срок), либо рекомендую компанию по управлению имуществом (property management company).

Для меня важно, чтобы все остались довольны и мы сотрудничали в дальнейшем. Конфиденциальность и высокое качество обслуживания гарантированы.